תמ"א 38 שאלות ותשובות

תמ"א 38 - שאלות ותשובות
האם אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38? תמ"א מעניקה זכויות בניה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני 1.1.1980, שגובהם עולה על שתי קומות. למבנים קטנים (ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם פחות משלוש קומות) מעניקה התמ"א זכויות בניה מצומצמות יותר.
מהו סל הזכויות שניתן על ידי תמ"א 38 ?על פי תמ"א ניתן להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור באחת מהצורות הבאות: הוספת קומה בשטח המבנה, או סגירת קומת עמודים, או הוספת אגף. בנוסף, ניתן על פי התמ"א להרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר נוספים. אני זכאי לזכויות מכוח תמ"א 38 ומעוניין ליישמה. מה עלי לעשות?לאחר התארגנות הדיירים בבניין, עליכם להחליט על צורת הפעולה המשותפת: ניתן להגיש באופן עצמאי בקשה להיתר בניה לוועדה המקומית (תמ"א 38 מייתרת את הצורך בהכנת תכנית מפורטת ומחייבת היתר בניה בלבד, וכך מקצרת ומפשטת את התהליך). קיימות בשוק מספר חברות יזמיות פרטיות אשר ניתן לפנות אליהן לקבלת הצעות לליווי וניהול התהליך עבורכם. מדוע סל הזכויות של תמ"א 38 מוגבל למבנים מסוימים?התקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקף בשנת 1975. לפיכך, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפי תקן מחמיר זה. הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים אלה במסגרת תמ"א 38, מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת. התמ"א העניקה זכויות בניה מופחתות לבניינים נמוכים ו/או קטנים, אשר על פי הערכות מומחים נמצאות גם הן בסיכון מופחת, ועל מנת שלא לפגוע באופי המבנים והאזור.
מה לגבי מבנים שנבנו אחרי 1980 ובכל זאת מעוניינים לבצע חיזוק?מבנים אלה יכולים לבקש מהועדה המקומית היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), וזכאים לקבל הקלות מסוימות מקווי בניין. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.
כיצד ישפיע יישום מסיבי של תמ"א 38 על סביבת המגורים?במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, לרבות - מחסור אפשרי במקומות חניה עבור תוספת יחידות דיור או עקב סגירת קומות עמודים ששימשו לחניה, עיצוב המבנה המחוזק, הסדרת תשתיות בתוך המגרש והשלכות אפשריות על העיצוב העירוני. לכן, נותנת תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת התמ"א על איזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני.
כיצד מסייעת תמ"א 38 להתחדשות עירונית ולשיפור חזות המבנה?חיזוק המבנה הוא הזדמנות לשדרוג המבנה כולו, עיצוב מחודש של חזיתות מוזנחות, הוספת אלמנטים משפרים (כמו מעלית, ממ"ד) וכו'. לפיכך, קובעת תמ"א 38 הנחיות ברורות לעיצוב המבנה המחוזק תוך כדי התאמתו לרקמה העירונית הסובבת. תמא 38 היא מכשיר יעיל להתנעת תהליך של התחדשות רקמות עירוניות שהתיישנו - הגדלת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור, שדרוג עיצוב המבנים וכדומה. בכך, חורגת תרומתה של תמ"א 38 מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה.
כיצד ניתן להגדיל את זכויות הבניה מעבר למה שתמ"א 38 מעניקה?תמ"א 38 לא אוסרת על הגשת תכנית מפורטת, המציעה זכויות בניה רחבות יותר, לצד תוספת אלמנט החיזוק למבנה. תכנית כזו תצטרך לעבור תהליך מלא של אישור תכנית מפורטת, שרק לאחריו ניתן יהיה להוציא היתר בניה.
מה הקשר בין חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין מיגונו הביטחוני?ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. לדוגמא: במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן יהיה להוסיף לדירות שטח של עד 25 מ"ר - חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). בנוסף, במידה ונוסף למבנה טור ממ"דים (ממ"דים הבנויים לאורך כל גובה המבנה - אחד על גגו של השני), הוא יכול להוות גם אלמנט קונסטרוקטיבי המחזק מפני רעידות אדמה. כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדס מורשה בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם. היכן יש אזורי סיכון גבוה במדינת ישראל? רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אמנם הישובים הקרובים ביותר לשבר הסורי- אפריקאי או לשבר יגור נמצאים בסיכון גבוה יותר לפגיעה מרעידת אדמה, אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורים היחידי לגודל הנזק שעלול להיגרם. הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.
במידה וקיימות במבנה זכויות בניה, שלא השתמשתי בהם בעבר, האם אני זכאי בנוסף גם לזכויות של תמ"א 38?סעיף 13 בתמ"א 38 מסדיר את היחס בין זכויות הבניה שניתנו מכוח תכניות קודמות עבור תמא 38 לבין הזכויות שניתנו מכוח התמ"א. הסעיף מסדיר את היחס בין התכניות באופן הבא:
1. אם קיימת תכנית המוסיפה קומות ניתן לסגור קומת עמודים מכוח התמ"א או להוסיף אגף, אבל אסור לעלות על מספר הקומות אשר נקבעו לבניין בתכנית המפורטת. כמו כן, ובנוסף, תוכל להשתמש בזכויות הקיימות בתמ"א להרחבת יחידות הדיור בשטח של עד 25 מטר ליחידת דיור.
2. אם קיימת תכנית מפורטת, קודמת לתמ"א, אשר מאפשרת הרחבה של יחידות הדיור - ההרחבה אשר נקבעה בתכנית המפורטת גוברת על התמ"א ולא מצטרפת אליה. לפיכך, אם התכנית הקודמת מאפשרת להוסיף 40 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שמאפשרת התמ"א. כמו כן, אם התכנית הקודמת מאפשרת להרחיב את היחידות ב- 20 מטר, הם יבואו במקום 25 המטר שקבעה התמ"א.

מקור: משרד הפנים - חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

בנייה מתועשת תוספת בנייה

רעידות אדמה בישראל

סקירת מצב סיכוני רעידות אדמה בישראל
את רעידות אדמה בישראל ניתן לחלק למספר מחוזות בישראל בעלי אפיון גיאולוגי בעל השלכה מובהקת על הסיכון הסיסמי שבתחומו. לכל אחד מהאזורים קיימת משמעות סיסמית שונה הן מבחינת תפרושת רעידות אדמה והן מתגובת הקרקע בכל אחד מהאזורים:
רעידות אדמה בישראל - מחוזות בישראל בעלי אפיון גיאולוגי
אזור בקע ים המלח- בתחום בקע ים המלח נכלל השטח מהעיר אילת בדרום, אורך הערבה, אזור ים המלח, עמק הירדן, בקעת כנרות, רמת כורזים ועמק החולה עד לקריית שמונה. שברים גיאולוגים פעילים התגלו לאורך שולי הבקע ובתוכו. ממחקרים שבוצעו באזור זה עולה שקיימים שברים גדולים מאוד עליהם נמדדה תנועה אנכית של מאות מטרים ואופקית של עשרות ק”מ. פעילותם של השברים נקבעה בשל העובדה שבחלק גדול מהמקרים חצו שברים מניפות סחף שגילן אינו עולה על עשרות אלפי שנה, וחלקן התרחש באלף האחרון, דבר המעיד על פעילות סיסמית ניכרת למשל: השבר החוצה את מצד עתרת 705 לספה”נ. אזור הבקע הנו כאמור חלק מהשבר הסורי אפריקאי ועל כן נחשב למקור לרעידות אדמה, גם במקרים בהם מוקד הרעידה לא התרחש לאורכו.
שדירת ההר- אזור זה מתייחס לרכס ההרים הבונה את החלק ההררי והגבעי האופייני לאזור שמרכס הר הנגב בדרום, רכסי חברון וירושלים ועד לאזור השכם. פעילות טקטונית שגרמה לתנועה על שברים שחלקם קדומים נמצאו בכל השטח. עם זאת, הגדרת שברים באזור זה כשברים פעילים, שמהם נוצרות רעידות אדמה, הנה בעייתית בשל גילן הקדום של שכבות הסלע.
מישור החוף ואדן היבשת- כיחידה אחת נכלל האזור המיושב בצפיפות של מישור החוף של ישראל וכן אדן היבשת ברצועה של עד כ-10 ק”מ מחוף הים הנוכחי. הכללה זו נובעת משתי סיבות עיקריות. אחת, קיימת רציפות ליתולוגית ממישור החוף אל אדן היבשת ושתים, מערכות שבירה ניצבות למישור החוף (בכיוון כללי ממזרח למערב) חוצות את השטח ללא הבחנה במעבר מהיבשה לים. הליתולוגיה האופיינית למישור החוף מורכבת בעיקר מסדימנטים חוליים עד חרסיתיים ובמיעוטם מרכסי אבן- חול מלוכדת על ידי קרבונט (הידועים בסלעי כורכר) האופייניים בעיקר בקרבה לחוף ביחד עם רכסי דיונות חופיות. רעידות אדמה שמקורן בבקע עשויות לגרום לנזקים חמורים באזור זה הנן בעיקר בשל הגברת עוצמת הגל בעוברו בסדימנט בלתי מלוכד ומיעוטן בשל תופעת הנזלה (ליקויפקציה) המשמיטה את הקרקע מתחת ליסודות בניינים במקומות בהם הם מבוססים על חולות בלתי מלוכדים ומי תהום רדודים. מכיוון הים יתכנו אירועי רעידות אדמה שבעקבותיהם יתפתחו גלי צונמי העלולים לגרום להרס ניכר באזורים הנמוכים הקרובים לחוף הים.
רכס הכרמל ועמקי הצפון- בין רכס הכרמל לעמק יזרעאל ועמק זבולון עובר קו שבר גיאולוגי המפריד הפרדה חריפה בין הרכס הסלעי לעמקים שמולאו ברובן בחרסיות. שבר הכרמל, אף הוא תוצאה ותגובה לפעילות הטקטונית לאורך הבקע, ממשיך אל תוך אדן היבשת בו הוא יצר תבליט טופוגרפי של חוטם הממשיך את רכס הכרמל אל תוך הים. עדויות גיאולוגיות רבות מצביעות על כך שקיימת פעילות סיסמית אינטנסיבית לאורך קו זה המשפיעה מאוד על רמת הסיכון בתחומי העמקים - ובעיקר בעמק זבולון - בשל צפיפות המגורים הסמוכים לתעשייה כבדה עתירת חומרים מסוכנים. ברצועת החולות שלאורך החוף של מפרץ חיפה קיים שדה חולות נמוך שחוקרים רבים מייחסים לו פוטנציאל הנזלה ניכר.
מרחב הגליל התחתון והעליון- הגליל מאופיין במבנה הררי הבנוי בחלקו התחתון מרכסים ועמקים מאורכים. מבנה פשוט זה לא נשמר בקפידה בעיקר בשל תנועות טקטוניות אינטנסיביות צעירות המעצבות את המבנה ההררי המסובך של הגליל. תנועות אלו מתרחשות לאורך שברים שבקירוב ראשון הינם בכיוון כללי מזרח-מערב. ממפת רעידות האדמה של ישראל שמקורם בנתוני האגף לסיסמולוגיה במכון הגיאופיסי לישראל ומתוך עבודתם של זילברמן ובגין מתבררים האזורים בהם שכיחות רעידות אדמה משמעותיות בתחומי ישראל וסביבתה.
רעידות רבות בעוצמות המגיעות למגניטודה אף גדולות מ-6 נמדדו במפרץ אילת, באזור ים המלח ובאזור צור. ההערכה המקובלת היא שברדיוס של 60-70 ק”מ מרעידות מסוג זה יגרם הרס. גם רעידות במגניטודות קטנות יותר (5.0-5.9). רמות לנזק רב בעיקר אם הן נגרמות בסביבות אזורים מבונים. מהמפה עולה שכחמש רעידות כאלה התרחשו באזור ים המלח ושתיים באזור עמק הירדן במהלך המאה השנים האחרונות. רעידות בעוצמה פחותה מתרחשות חדשות לבקרים אף אם רישומם לא תמיד ניכר בהרס.

מקור: משרד הפנים , tama38

לחץ חיפוי קירות בניינים אבן טבעית

תכנית מתאר 38 - מימוש

במסגרת ההיערכות לרעידות אדמה, אישרה הממשלה באפריל 2005 את תמ”א 38 בשל הסכנה שבקריסת מבנים בזמן רעידות אדמה.בכדי לעודד בעלי בתים למגן ולחזק את הבניין שברשותם כנגד רעידות אדמה, הממשלה מתירה להם זכויות בניה נוספות על גג הבניין או בקומת הקרקע.כך שמכירת הדירות שיבנו במסגרת זכויות הבניה החדשות, יאפשרו את מימון העלויות הכרוכות בביצוע חיזוק בניין.תמא מציעה תמריצים ליזמים ולבעלי דירות בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 פעולות חיזוק מבנים על ידי הרחבת הדירות ומתן אפשרות להוספת יחידות דיור.ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידת אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, ע”י הוספה של מרחבי מיגון דירתי או משותפים.
החיסרון העיקרי אשר נתקלים בו יזמים ודיירים כיום הוא החניה.כידוע כל תוספות בנייה של יחידות דיור מחייבת הוספת מספר מקומות חניה הנדרשים על פי הדין והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות.דיירים או יזמים אשר לא יוכלו לספק את כמות החניה הנדרשת לא יוכלו לממש את ההטבות והזכויות המאופשרות .תמא 38 פתרונות כנגד רעידות אדמה בישראל שיעזרו לכם לממש את ההטבות המגיעות לכם.פנו אלינו עוד היום והבטיחו את הפתרון המיוחד בשבילכם. בנייה קלה

חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה

בינואר 2008 נחקק חוק, אשר נועד להקל על יכולת למימוש תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה).

החוק החדש מאפשר לקבל החלטות בדבר בנייה בבניין המשותף וזאת ללא צורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות, כפי שהיה עד לא מזמן.
לפני החוק ,לכל דייר הייתה זכות ללא כל נימוק, לסרב לתוכנית שמחזקת את המבנה ובכך לטרפד את ביצוע תכנית חיזוק בניין למרות רצונם של כל יתר בעלי הדירות בבניין. זכות וטו נוצלה על ידי חלק מהדיירים לא פעם למטרות שונות ולמעשה הכשילה את הנסיון לחיזוק המבנה וגם השבחת הנכס. החוק החדש משנה את המצב באופן ומקל על מימוש תמ"א 38

החוק קובע שביצוע עבודות בנייה ושיפוצים ברכוש המשותף במסגרת תוכנית מתאר 38 לחיזוק מבנים (תמ"א 38) שמטרתה שינוי ברכוש המשותף דורש החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבניין המשותף, כלומר מספיק להחתים רוב רגיל (51%) מבעלי הדירות בכדי לחייב את כל בעלי הדירות בתשלום והשתתפות בעבודה.

תמ"א 38

לאחרונה אנו עדים לאסונות כתוצאה מרעידות האדמה בארץ ובעולם

מדינת ישראל העלתה את נושא המבנים המסוכנים במדינה על סדר היום. ועדת היגוי ממשלתית כתבה תכנית מתאר ארצית לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38 .

המדובר בתכנית מתאר ארצית התקפה לגבי בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 ושנבנו בחלקם או במלואם על עמודים.

הדרך הנכונה כיום לשדרג את מקום מגוריכם היא באמצעות מימוש תכנית מתאר ארצית 38 המאפשרת לשפר את מראה הבית והבניין כאשר המימון לפרוייקט זה נתמך ממכירת זכויות הבנייה בגג ליזם.

• חיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה
• ביצוע עבודות עיצוב ושיפוץ חיצוני של המבנה
• שדרוג אינטרקום לבניין
• שפוץ והוספת חנייה
• תוספות בנייה
• בחיזוק והשבחת מבנים ותוספות לבניינם קיימים, תמ"א 38 פלוס משדרגת את הבניין שלך לשיפור חיי הדיירים והשבחת הנכס על ידי הגדלת הדירות והשטחים המשותפים.